Você sabia que as regras para contratos de locação comercial são distintas das aplicadas aos contratos residenciais?
Embora ambas estejam sob a mesma legislação conhecida como “Lei do Inquilinato”, existe uma seção dedicada especificamente à locação comercial, também chamada de “locação não residencial” dentro da lei. Essa seção estabelece normas particulares para esse tipo de negócio, abrangendo desde as condições de rescisão até os critérios para renovação do contrato.
É crucial compreender essas diferenças para assegurar o cumprimento do contrato e evitar surpresas desagradáveis ao término do prazo estipulado.
Neste artigo, exploraremos em detalhes os aspectos fundamentais dos contratos de locação comercial, essenciais para a operação da maioria das empresas no Brasil.
O que caracteriza um contrato de locação comercial?
Um contrato de locação comercial é um documento formal que regula a ocupação de um imóvel com finalidade não residencial.
Por exemplo, quando uma escola aluga um espaço para suas atividades educacionais ou um restaurante aluga um local para operar seu estabelecimento, ambos celebram contratos de locação comercial.
O ponto comercial, nesse contexto, refere-se não apenas ao espaço físico, mas também à sua localização, que pode ser crucial para o sucesso do negócio. Este local pode se tornar uma referência para a empresa, sendo reconhecido por sua posição estratégica, como "próximo à empresa X" ou "na esquina da loja Y".
Para que um espaço seja considerado ponto comercial, segundo a Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991), devem ser cumpridos três requisitos simultaneamente:
1. Contrato escrito com prazo determinado;
2. Prazo mínimo de locação ou a soma de períodos ininterruptos deve ser de pelo menos cinco anos;
3. Uso contínuo do espaço para atividades comerciais no mesmo ramo, por pelo menos três anos.
Se todos esses critérios forem atendidos, configura-se o ponto comercial, conferindo ao locatário o direito à renovação do contrato pelo mesmo período estipulado.
No entanto, a lei prevê exceções à renovação obrigatória, como quando o proprietário precisa realizar obras significativas no imóvel ou pretende usá-lo para transferência de seu próprio comércio já existente há pelo menos um ano.
Qual é a legislação aplicável à locação comercial?
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é a legislação que rege todas as locações urbanas no Brasil, sejam elas residenciais, comerciais ou por temporada. Em 2009, a Lei nº 12.112 introduziu alterações na Lei do Inquilinato, facilitando procedimentos como o despejo de inquilinos inadimplentes.
É importante ressaltar que o Código Civil brasileiro também é aplicável subsidiariamente aos contratos de locação comercial, ou seja, para questões não cobertas especificamente pela Lei do Inquilinato.
O que deve ser incluído em um contrato de locação comercial?
Um contrato de locação comercial deve conter os seguintes elementos essenciais:
- Qualificação completa das partes envolvidas, incluindo locador e locatário;
- Descrição detalhada do imóvel alugado, especificando sua localização e características específicas;
- Valor do aluguel e condições de pagamento, incluindo a forma de correção monetária, caso o contrato tenha duração superior a um ano (comumente usando o IGP-M ou o IPCA);
- Destinação exclusivamente comercial do imóvel, podendo especificar quais atividades podem ser realizadas no local;
- Obrigações acessórias, como pagamento de taxas condominiais, impostos e outras despesas;
- Penalidades por atraso no pagamento do aluguel;
- Direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário;
- Causas que podem levar à rescisão do contrato;
- Prazo de vigência do contrato;
- Assinatura de duas testemunhas, conferindo ao contrato força de título executivo extrajudicial, conforme o Código de Processo Civil.
Como deve ser formalizado um contrato de locação comercial?
Embora a Lei do Inquilinato não estabeleça uma forma específica para a celebração do contrato, é fundamental que o contrato seja sempre escrito. Apenas contratos escritos garantem ao locatário o direito à renovação, conforme previsto no artigo 51, I da Lei de Locações.
Contratos verbais, embora válidos, podem prejudicar o direito à renovação e a clareza quanto aos direitos e responsabilidades de cada parte.
Para assegurar que o contrato esteja em conformidade com a legislação vigente e para mitigar riscos, é altamente recomendável contar com o auxílio de um advogado especializado na elaboração e análise de contratos de locação comercial.
Existe um prazo mínimo ou máximo para os contratos de locação comercial?
Assim como nas locações residenciais, a Lei do Inquilinato não estipula um prazo mínimo ou máximo para os contratos de locação comercial.
No entanto, para que o locatário tenha direito à renovação automática, o contrato ou a soma dos contratos deve totalizar pelo menos cinco anos de ocupação contínua.
Esse aspecto deve ser considerado ao redigir o contrato inicial.
Direitos e deveres do locador
No contexto dos contratos de locação, os direitos e deveres do locador desempenham um papel crucial na garantia da ordem e da justiça nas relações locatícias. Como proprietário do imóvel, o locador possui uma série de prerrogativas legais que visam proteger seus interesses e assegurar a adequada utilização do bem locado. Alguns destes direitos e deveres são:
- Disponibilizar o imóvel ao locatário em condições adequadas para o uso pretendido;
- Garantir ao locatário o uso pacífico do imóvel;
- Manter a forma e a destinação do imóvel conforme estabelecido no contrato;
- Fornecer recibos de pagamento ao locatário;
- Arcar com despesas extraordinárias de condomínio;
- Receber o imóvel de volta nas mesmas condições em que foi entregue;
- Requerer o despejo do locatário em caso de inadimplência ou violação do contrato;
- Solicitar garantias para a locação;
- Ser informado sobre o uso e a destinação do imóvel durante o contrato;
- Realizar vistorias no imóvel;
- Ajustar o valor do aluguel conforme previsto no contrato.
Direitos e deveres do locatário
Os direitos e deveres do locatário em contratos de locação são fundamentais para estabelecer uma relação justa e equilibrada entre as partes envolvidas. Ao alugar um imóvel, seja para uso residencial ou comercial, o locatário assume uma série de responsabilidades e também possui direitos que devem ser respeitados conforme a legislação vigente.
Neste contexto, compreender esses direitos e deveres não apenas assegura uma convivência harmoniosa durante o período de locação, mas também proporciona segurança jurídica tanto para o locador quanto para o locatário. Alguns destes direitos e deveres são:
- Pagar pontualmente o aluguel e demais encargos;
- Utilizar o imóvel exclusivamente para os fins acordados;
- Restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu após o término do contrato;
- Solicitar a renovação do contrato, se cumpridos os requisitos legais;
- Notificar o locador sobre vícios no imóvel que sejam de sua responsabilidade;
- Reparar os danos causados por ele mesmo;
- Não realizar alterações estruturais no imóvel sem autorização por escrito;
- Comprovar a quitação de tributos e taxas devidas;
- Permitir a vistoria do imóvel mediante aviso prévio;
- Pagar prêmio de seguro-fiança, se aplicável;
- Receber o imóvel em condições adequadas para o uso;
- Estar isento de despesas condominiais extraordinárias;
- Ter direito de preferência para adquirir o imóvel;
- Ter direito de sublocação, salvo disposição em contrário;
- Receber indenização por benfeitorias;
- Devolver o imóvel a qualquer momento, com as devidas penalidades contratuais.
Cuidados ao celebrar um contrato de locação comercial
Antes de assinar um contrato de locação comercial, é crucial realizar uma análise imobiliária para verificar a regularidade do imóvel. Isso envolve investigar possíveis ônus, gravames ou litígios que possam afetar a locação.
Além disso, é essencial contar com a orientação de um advogado especializado na elaboração e análise de contratos de locação comercial. Isso garantirá que o contrato esteja alinhado com a legislação vigente e proteja os interesses de ambas as partes envolvidas.
Conclusão
Os contratos de locação comercial são instrumentos jurídicos fundamentais para empresas que necessitam de espaço físico para operar. É crucial compreender as especificidades desses contratos, incluindo os direitos e deveres do locador e do locatário, as condições para renovação e rescisão, entre outros aspectos. Para isso, é essencial contar com a assessoria jurídica de um advogado especializado em direito imobiliário, para se blindar de problemas futuros e garantir sua segurança jurídica.
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