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É possível realizar cancelamento da compra de um imóvel na planta?

Atualizado: 19 de mar.



 

Situações que levam cancelamento da compra de imóvel na planta


Imagine a seguinte situação: você decidiu comprar um imóvel na planta, ansioso pelas possibilidades que ele trazia. No entanto, circunstâncias inesperadas surgiram, fazendo com que se tenha uma mudança de opinião em relação ao imóvel almejado, que o leva a considerar o cancelamento da compra do imóvel. É nesse momento que surge a necessidade de compreender como funciona o distrato imobiliário e quais são os seus direitos nessa situação.


Diversos motivos podem levar alguém a reconsiderar a compra de um imóvel na planta. Problemas financeiros, mudanças na vida pessoal, ou até mesmo questões relacionadas ao próprio empreendimento, como atrasos na entrega ou mudanças no projeto, podem ser motivos válidos para o cancelamento.


O que é o Distrato e qual a sua Regulamentação Legal?


Antes de compreendermos as implacações a possibilidade de se realizar o cancelamento da compra de um imóvel na planta, precisamos antes entender o que é o distrato, bem como a sua regulamentação legal.


O distrato imobiliário é o instrumento legal que permite a rescisão do contrato de compra de um imóvel na planta, seja por iniciativa do comprador ou da construtora/incorporadora. Ele é regulamentado pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que estabelece os procedimentos e as consequências do distrato.


  • Definição de Distrato: O distrato é a rescisão amigável de um contrato, ou seja, quando ambas as partes concordam em cancelar o acordo firmado. No caso do contrato de compra de imóvel na planta, o distrato ocorre quando o comprador decide desistir da compra antes da entrega das chaves.

  • Procedimentos para Distrato: A lei determina que o distrato deve ser formalizado por escrito e com a concordância de ambas as partes. Além disso, estabelece que, em caso de descumprimento dos prazos para a devolução dos valores, a incorporadora deverá pagar multa ao comprador.

É fundamental que tanto o comprador quanto a incorporadora estejam cientes dos seus direitos e deveres previstos na Lei do Distrato para evitar conflitos e garantir uma negociação justa e transparente.


A Importância da Cláusula de Patrimônio de Afetação


A cláusula de patrimônio de afetação é uma garantia fundamental para o comprador de um imóvel na planta. Ela separa o patrimônio da incorporadora referente àquele empreendimento específico, o que impede que os recursos destinados à construção sejam desviados para outros fins. Com essa cláusula, caso a incorporadora enfrente problemas financeiros, o empreendimento e os recursos a ele destinados estão protegidos, facilitando o distrato e a devolução dos valores pagos pelo comprador.


Sem a cláusula de patrimônio de afetação, a situação se complica para o comprador. Nesse caso, há o risco de que os recursos tenham sido utilizados em outros empreendimentos ou despesas da incorporadora, dificultando a devolução do valor pago. É fundamental, portanto, verificar a existência dessa cláusula no contrato de compra e venda.


Arrependimento da compra


Algo importante a se esclarecer, é sobre o prazo legal para arrependimento após a compra de um imóvel. Pode-se dizer, que este prazo é de 07 (sete) dias, conforme estabelecido no § 10 do art. 67-A da Lei do Distrato Imobiliário.


Durante esse período, o comprador tem o direito de desistir da compra e receber o reembolso integral dos valores pagos, incluindo as taxas de corretagem. No entanto, esse prazo de arrependimento se aplica apenas a contratos celebrados exclusivamente com o incorporador, firmados no estande de vendas e fora da sede do incorporador.


Para exercer esse direito, o comprador deve formalizar sua desistência por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, dentro do prazo estabelecido. Caso o comprador perca o prazo de 07 dias para arrependimento, as partes podem, em comum acordo e por meio de distrato específico, definir as condições para a desistência, que podem ser diferentes das previstas na lei.


Multa por Distrato: Entenda as Consequências Financeiras


Além das questões relacionadas à devolução do valor pago, o distrato de um contrato de compra de imóvel na planta pode acarretar em uma multa para o adquirente, o cliente. A Lei de Incorporação Imobiliária (n.º 4.591/64) prevê essa possibilidade, mas as consequências podem variar dependendo do momento em que a decisão de distratar é tomada.


  • Antes do Prazo de Tolerância: Se o distrato ocorrer antes do prazo de tolerância estabelecido no contrato, a incorporadora pode reter parte do valor pago como multa. Essa multa costuma ser de até 25% do valor pago, mas o percentual exato pode variar de acordo com o contrato e a legislação aplicável.

  • Após o Prazo de Tolerância: Após o prazo de tolerância, a multa por distrato pode ser mais alta, podendo chegar a 50% do valor pago. Isso porque, após esse prazo, a incorporadora já incorreu em mais despesas relacionadas ao empreendimento, e o cancelamento do contrato pode causar prejuízos maiores.

É importante ressaltar que as especificidades relacionadas à multa por distrato podem variar de acordo com o contrato firmado entre as partes e a legislação aplicável. Por isso, é fundamental analisar cuidadosamente essas questões antes de tomar a decisão de distratar o contrato de compra de um imóvel na planta.


A Vulnerabilidade do Consumidor e a Importância do Advogado Especializado


O consumidor geralmente é a parte vulnerável nessa relação, pois muitas vezes não possui o conhecimento técnico necessário para entender todas as cláusulas e possíveis consequências do contrato. Por isso, é crucial contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional poderá analisar o contrato, verificar a existência da cláusula de patrimônio de afetação, orientar sobre os direitos e deveres de ambas as partes, e, se necessário, auxiliar no processo de distrato, garantindo que o consumidor tenha seus direitos preservados.


Antes de assinar qualquer contrato de compra de imóvel na planta, é essencial estar ciente dos seus direitos e das possíveis consequências em caso de distrato. A cláusula de patrimônio de afetação, por exemplo, é um elemento crucial nesse processo, e sua existência pode fazer toda a diferença para o comprador. Não hesite em buscar a orientação de um advogado especializado para garantir uma negociação justa e segura, sem a incidência de qualquer prejuízo.






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