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Pagamento de Imposto de imóvel na planta. Qual o momento certo?

Neste post você encontrará:





A aquisição de imóveis na planta destaca-se como uma opção atrativa para muitos, oferecendo personalização e, potencialmente, valores mais acessíveis, permitindo que o comprador conquiste a propriedade em um prazo predefinido. No entanto, esse processo pode suscitar questionamentos, especialmente quando se trata de questões fiscais.


Neste artigo, elucidamos o período apropriado para efetuar o pagamento dos impostos associados a imóveis na planta, fornecendo clareza e segurança durante todo esse percurso.


No contexto dos impostos que incidem sobre imóveis, destacam-se dois em especial: o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Vamos explorar ambos a partir de uma perspectiva esclarecedora.



 

Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU)


É frequente que construtoras estipulem cláusulas contratuais que demandem que o comprador quite o IPTU e outras taxas antes mesmo de receber as chaves do imóvel, muitas vezes logo após a emissão do habite-se. Entretanto, é importante destacar que, de acordo com a interpretação do Superior Tribunal de Justiça, essa prática é proibida. A responsabilidade pelas obrigações fiscais do imóvel passa a ser do comprador somente após a entrega das chaves e a imissão na posse.


No Recurso Especial nº 1931878 - SP (2021/0104614-3), o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a obrigação de arcar com as despesas de condomínio e o pagamento do IPTU recai sobre o adquirente a partir do momento em que ocorre a imissão na posse, ou seja, a entrega das chaves.


Desse modo, a jurisprudência reforça a incorreção de qualquer pagamento anterior a essa fase.


 

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)


O ITBI, tributo municipal, previsto no art. 156, II da CF, é aplicado sobre a transferência da propriedade de um imóvel, ou seja, tem como fato gerador a efetiva transferência da propriedade (no registro de imóveis). Ademais, é importante pontuar que em alguns estados, como por exemplo em Santa Catarina, o ITBI é cobrado na lavratura da escritura pública (no tabelionato de notas), motivo pelo qual é de extrema importância contar com uma boa assessoria para a percepção de detalhes que fazem a diferença.


Pois bem, no caso de imóvel adquirido na planta, o ITBI será calculado com base no valor venal do imóvel, ou seja, no seu valor de mercado no momento da declaração. Mas o ponto central reside no seguinte fato: se um imóvel na planta é comprado em 2020 por R$200 mil, e em 2023 o mesmo imóvel está avaliado em R$400 mil, momento em que é efetivada a sua transferência, esse será portanto, a sua base de cálculo para pagamento do imposto.


Assim, reconhecer o valor venal de um imóvel é importante tanto para proprietários quanto para compradores, uma vez que influencia diretamente as obrigações fiscais e o potencial de investimento.


Aqui estão algumas etapas que podem ajudar a reconhecer o valor venal de um imóvel:


  • Consultar a Prefeitura ou Órgão Competente: A forma mais direta de obter o valor venal de um imóvel é entrar em contato com a prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado ou com o órgão responsável pelos cadastros imobiliários. Muitas prefeituras têm um departamento de atendimento ou cadastro imobiliário que pode fornecer informações sobre o valor venal.


  • Utilizar Ferramentas Online: Algumas cidades disponibilizam ferramentas online que permitem aos proprietários verificar o valor venal de seus imóveis. Essas ferramentas podem ser encontradas nos sites das prefeituras ou órgãos responsáveis.


Além do mais, para haver uma maior compreensão do tema, é preciso entender que a imissão na posse é o fator crucial que indica a transferência efetiva do imóvel, de modo que a obtenção do "habite-se" por si só não permitirá que o comprador obtenha a posse do imóvel. Portanto, fato é que não é na assinatura do contrato ou na emissão do habite-se que nasce a obrigação tributária, mas sim no ato de registro ou no tabelionato de notas, a depender do estado.


 

Conclusão e contato


Em resumo, compreender o momento adequado para a conversão do pagamento de impostos em imóveis na planta é fundamental para garantir uma transação segura e evitar complicações futuras. Tanto o IPTU quanto o ITBI são elementos cruciais nesse processo.


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