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RET para parcelamento de solo mediante loteamento: é possível?

Atualizado: 4 de mar.

Neste artigo você encontrará:

 

O parcelamento de solo mediante loteamento, quando realizado em conformidade com as disposições legais pertinentes, pode ser considerado uma modalidade de incorporação imobiliária. Essa perspectiva é de suma importância para a adesão ao regime especial de tributação (RET), oferecendo atrativos benefícios fiscais para empreendedores e investidores no setor imobiliário.


 

O que é parcelamento de solo e incorporação imobiliária?

A Lei nº 4.591/1964 define a incorporação imobiliária como o conjunto de atividades voltadas à construção, venda e entrega de unidades autônomas em edificações ou conjuntos de edificações.


Já o parcelamento de solo mediante loteamento consiste na divisão de uma área em lotes destinados à sua edificação, podendo também incluir a abertura de vias públicas e a implantação de infraestrutura urbana.


Embora sejam modalidades distintas, o parcelamento de solo mediante loteamento e a incorporação imobiliária compartilham semelhanças que justificam sua equiparação para fins tributários, como veremos mais adiante.


Ambos envolvem a transformação de um terreno em unidades autônomas, seja por meio de edificações ou pela divisão em lotes. Além disso, ambas as atividades visam à comercialização dessas unidades no mercado imobiliário.


 

Como se dará a equiparação entre parcelamento de solo mediante parcelamento de solo e incorporação imobiliária?

No contexto da adesão ao regime especial de tributação, estabelecido pela Lei nº 10.931/2004, a equiparação entre parcelamento de solo mediante loteamento e incorporação imobiliária é fundamental. Esse regime especial oferece vantagens fiscais, como a oportunidade de pagamento unificado do Imposto de Renda, da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), do Programa de Integração Social (PIS) e da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), o que pode resultar em uma carga tributária mais favorável ao empreendedor.


Adicionalmente, a Lei 14.382/2022 trouxe modificações ao artigo 68 da Lei 4.591/1964, abordando de forma explícita a caracterização da incorporação imobiliária em relação aos loteamentos.


Nesse contexto, a venda de lotes vinculada à construção de residências isoladas ou geminadas é reconhecida como elemento crucial para a configuração desse processo.


É imprescindível enfatizar que, segundo as autoridades fiscais federais, a venda de lotes desvinculada da construção de moradias não está sujeita à tributação pelo Regime Especial de Tributação (RET), uma vez que não existe previsão legal específica que respalde essa incidência. A legislação estabelece:


"Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis."


Essa disposição legal busca proporcionar clareza e orientação ao setor imobiliário, conferindo às incorporadoras e empreendedores uma base sólida para suas atividades.


Consequentemente, as alterações introduzidas têm como propósito oferecer segurança jurídica aos envolvidos no mercado imobiliário, delineando as situações em que a tributação pelo RET é cabível. Assim, ao considerar o parcelamento de solo mediante loteamento como uma forma de incorporação imobiliária, é viável aproveitar as vantagens do regime especial de tributação.


Nesse contexto, ressalta-se a importância de se obedecer às normas vigentes, cumprindo as exigências legais e as etapas necessárias para regularizar o empreendimento, como por exemplo a aprovação e o registro do parcelamento do solo na modalidade de loteamento, bem como a afetação do terreno e das acessões (averbação no Registro de Imóveis).


Esse conjunto de procedimentos visa assegurar a observância correta de todas as etapas, permitindo que o responsável pelo loteamento usufrua dos benefícios fiscais proporcionados pelo RET.

 

Conclusão e contato

Em resumo, considerar o parcelamento de solo mediante loteamento como incorporação imobiliária para fins de adesão ao regime especial de tributação pode ser uma estratégia vantajosa no setor imobiliário. Essa equiparação, embasada nas similaridades entre as atividades, oferece benefícios fiscais significativos.


Porém, devido à complexidade da situação, é essencial contar com a expertise de uma equipe de advogados especializados em direito imobiliário. Nosso escritório possui vasta experiência nesse campo, assegurando a adequada observância dos aspectos legais, proporcionando segurança jurídica, maximização de benefícios fiscais e a proteção dos interesses do empreendedor.


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