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Reviravolta no setor imobiliário: alerta vermelho para corretores com decisão judicial que põe em risco comissões de corretagem!

Recentemente, uma decisão judicial de um processo sobre a Cobrança de Comissões de Corretagem em uma venda de imóvel levantou preocupações, servindo de como um alerta urgente para os corretores de imóveis que buscam segurança em suas transações. Afinal, a decisão tomada pode abalar as bases do mercado imobiliário, tendo em vista que essa reviravolta pode afetar diretamente o seu bolso e o futuro das suas negociações imobiliárias!


Por isso, destrinchamos a dita decisão e separamos algumas dicas para que você, corretor, não se encontre lesado nas negociações realizadas no seu dia a dia!


Os corretores de imóveis, que são os autores deste caso, afirmam que atuaram como intermediários na aproximação entre a compradora e o vendedor, durante a negociação de um apartamento no Complexo Turístico Costão do Santinho. Contudo, a venda foi efetivada através de outra corretora, sem que os autores recebessem a comissão de corretagem que eles consideram que deveriam receber, por terem realizado a intermediação. Em resumo, há uma disputa porque os autores apresentaram o imóvel, mas a conclusão da venda ficou a cargo de outra pessoa, gerando a alegação de que eles foram excluídos do processo.


O cerne da questão, conforme o relatório, gira em torno da interpretação do contrato de corretagem estabelecido pelo Código Civil. A legislação estabelece que o corretor, ao aproximar as partes e concluir o negócio, tem direito à remuneração. Entretanto, no presente caso, a decisão em questão parece considerar que a participação efetiva do corretor na negociação do contrato é um fator relevante para o adimplemento da prestação.


O magistrado, ao fundamentar sua decisão, ressalta o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que destaca a importância da aproximação das partes e a conclusão bem-sucedida do negócio como elementos suficientes para a devida comissão de corretagem. No entanto, o dito entendimento não se aplica ao caso concreto segundo o tribunal local pois, a corretora que posteriormente logrou êxito em concretizar a transação “teve papel providencial, pois atuou justamente na negociação do preço do imóvel, fator este que foi decisivo”. Além disso, a corretora teria realizado esclarecimentos acerca dos dados e características do imóvel, bem como do empreendimento onde o imóvel se localizava, o que teria atestado sua participação ativa no procedimento.


Destaca ainda, que a remuneração do corretor só é devida após a conclusão do negócio, uma vez que a corretagem estabelece uma obrigação de resultado. No caso em análise, o fator determinante foi a retomada da negociação após a atuação de outra corretora, que conseguiu abater o preço do imóvel e influenciou a compradora a retomar o interesse.


Portanto, a decisão conclui que, apesar de os autores terem sido responsáveis pela aproximação inicial, a atuação efetiva de outra corretora na negociação do preço foi determinante para a concretização do negócio. Dessa forma, nega provimento ao recurso interposto pelos autores, mantendo a sentença de improcedência da Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem.


Mas afinal de contas, como os autores poderiam mudar o final dessa história e receberem seus honorários de corretagem?


Para responder a esta pergunta, precisamos destacar o principal erro dos corretores, que inclusive foi relatado na decisão, qual seja:


"Discorreu que os autores não possuíam autorização, contrato verbal ou escrito de corretagem e que não possuíam relação jurídica comercial com os autores."


Pois bem. Os corretores não juntaram e não produziram nenhuma documentação robusta o suficiente para comprovar a respectiva atuação na negociação, limitando-se somente a mensagens trocadas pelo aplicativo Whatsapp, o que interferiu diretamente no resultado negativo do processo para os mesmos.


Para que o desfecho fosse diferente, é essencial ressaltar a importância da documentação formalizada ao longo do processo de negociação imobiliária. Ter registros claros e bem documentados não apenas reforça a atuação diligente do corretor, mas também pode ser crucial para comprovar o vínculo com o cliente em casos de disputas, como o apresentado na jurisprudência em questão.


Para que a sua negociação ocorra com tranquilidade e também com o fim de assegurar seus direitos que podem vir a ser lesados no futuro, separamos algumas dicas para tornar todos os aspectos o mais claro possível, como por exemplo:


  • a. Formalização da Visita Registrar a visita ao imóvel por meio de um documento formal, como um termo de visita ou uma declaração assinada pelas partes, pode ser valioso. Essa documentação pode evidenciar não apenas o interesse do potencial comprador, mas também a participação ativa do corretor na apresentação do imóvel.


  • b. Proposta de Compra Documentada A formalização da proposta de compra é outro ponto crucial. Ter um documento que detalhe as condições da proposta, incluindo valores, prazos e condições específicas, não só proporciona clareza às partes envolvidas, mas também serve como evidência do trabalho do corretor na condução das negociações.


  • c. Exclusividade, se Aplicável Nos casos em que há exclusividade na representação do cliente, formalizar esse acordo por meio de um contrato é fundamental. Isso não apenas estabelece claramente as responsabilidades e expectativas entre as partes, mas também pode ser crucial em situações em que há disputa sobre quem efetivamente intermediou a transação.


A existência de documentos formais pode fortalecer a posição do corretor em situações de contestação, como alegações de que outro profissional foi responsável pela conclusão da venda. Essa prática não apenas protege os interesses do corretor, mas também contribui para a transparência e segurança jurídica nas transações imobiliárias.


Portanto, ao refletir sobre a jurisprudência em análise, os profissionais do ramo imobiliário são incentivados a adotar práticas que incluam a formalização de cada etapa do processo, desde a apresentação do imóvel até a conclusão da transação. Essa abordagem não apenas reforça a integridade do corretor, mas também estabelece uma base documental robusta para casos em que a comprovação do vínculo com o cliente se torna essencial.


Importante ressaltar que para a elaboração de determinados documentos mencionados, é indispensável contar com o auxílio jurídico, pois será a melhor forma de prevenção de seus interesses, garantindo uma negociação segura, com o devido respaldo bem como atenção aos mínimos detalhes que podem fazer toda a diferença no seu caso.


Nosso escritório possui uma ampla experiência na elaboração de contratos e documentos no ramo imobiliário, de modo a garantir a segurança em toda e qualquer transação imobiliária, como as do caso em questão. Se você deseja garantir e dar um passo à frente na sua caminhada como corretor de imóveis, entre em contato conosco para avaliarmos a melhor forma de prevenção de eventuais prejuízos e riscos como o caso narrado acima.




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