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Venda de imóvel de incapaz: tudo o que você precisa saber

Atualizado: 11 de abr.

Você encontrará as seguintes informações neste artigo:


Caso você tenha interesse em adquirir um imóvel ou se depare com a situação de um familiar incapaz de possuir um bem, é importante estar ciente dos requisitos legais para que a venda desse bem não seja declarada nula ou traga problemas futuros.


Em primeiro momento, precisamos entender o que seria a incapacidade, bem como as suas variações, afinal de contas, não temos em nosso sistema jurídico brasileiro apenas a incapacidade em razão da menor idade.


Absolutamente incapazes

Os absolutamente incapazes são aqueles que não podem exercer pessoalmente os atos da vida civil. O Código Civil elenca um rol taxativo para estes:

  • os menores de dezesseis anos;

  • os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos;

  • os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade.

Importante ressaltar ainda, que os atos praticados por pessoa absolutamente incapaz é nulo.


Relativamente incapazes

Os relativamente incapazes são aqueles que podem praticar apenas certos atos, ou os que exigem uma maneira de os exercer. São eles:

  • os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;

  • os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido;

  • os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo;

  • os pródigos.

Caso o negócio jurídico seja praticado por um relativamente incapaz, aplica-se o previsto no art. 171, I do CC, o qual dispõe que tal ato é anulável.


Havendo o esclarecimento sobre a questão, exploraremos a sua aplicabilidade no direito imobiliário, no caso da venda de imóvel de pessoas incapazes.


A venda de imóvel de incapaz e o direito imobiliário

A venda de imóveis para pessoas incapacitadas, é um processo jurídico complexo que exige atenção especial para garantir a proteção dos interesses daqueles que não têm capacidade plena para lidar com suas questões patrimoniais.


Pois bem, a compra e venda de imóveis possui como um de seus requisitos para sua validade, a capacidade das partes, ou seja, a aptidão para praticar atos da vida civil.


Ressalte-se, por sua vez, que o Código Civil dispõe expressamente que somente àqueles que são considerados capazes podem exercer os atos da vida civil plenamente. Vejamos:


Art. 3º São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos


Art. 4º São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer:

I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;

II - os ébrios habituais e os viciados em tóxico; 

III - aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade; 

IV - os pródigos.

Parágrafo único.  A capacidade dos indígenas será regulada por legislação especial.


Assim, para que a compra e venda de imóveis seja válida é preciso que as partes sejam dotadas de capacidade, ou seja, a habilidade de praticar atos jurídicos e adquirir direitos e deveres.


No que diz respeito ao menores de 18 (dezoito) anos, necessitam da representação de seus pais, ou mesmo por um tutor, para praticar os atos da vida civil.


Em relação aos maiores de 18 (dezoito) anos que não conseguem exprimir sua vontade, estes serão representados por curador.


Fica evidente, portanto, que os incapazes não podem vender sem a devida representação, os seus próprios bens. Esta venda, por suas vez, deve ser acompanhada de requisitos indispensáveis.


Estando o incapaz devidamente representado, é importante dizer que o curador, tutor ou pais, não podem dispor livremente dos bens do representado. Tal venda necessita de uma prévia autorização judicial.


Você deve estar se perguntando, por que uma autorização judicial se é um incapaz?


A justificativa está no fato de que o Estado tem uma preocupação em proteger o patrimônio dos incapazes e resguardar os interesses do mesmo, evitando que de alguma forma, o representado seja prejudicado.


A este respeito dispões o CC/02:


Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.


Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz.


Procedimentos para a venda do imóvel de incapaz

Portanto, para conseguir a autorização judicial para venda do bem do incapaz, é necessário contar com o auxílio de um advogado especializado, para que ele solicite essa aprovação por meio de um processo que emitirá o alvará judicial para a venda. Porém, para que esse alvará seja concedido, alguns pontos devem ser observados.


No caso dos pais venderam um imóvel do representado, requisitos como a necessidade da venda, ou o interesse da prole. Já no caso de um capaz interditado ou representado por tutor, tem-se que observar requisitos como a manifesta vantagem, avaliação judicial e aprovação do juiz.


Conclusão e contato

Além destes detalhes existem outros que precisam ser analisados com muita cautela, sob pena de ser declarado nulo o negócio. Ademais, os aspectos e pontos a serem analisados podem variar de caso a caso, de modo que contar com a assistência de um advogado é fundamental para para manter a segurança jurídica e conformidade legal durante todo o procedimento.


Caso você esteja passando por uma situação semelhante e necessite de auxílio, entre em contato conosco para tirarmos todas as dúvidas e garantir a segurança jurídica do seu negócio.







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